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“假按揭”法律風險防范

作者： | 發布時間：2022-03-30 15:15:18 | 瀏覽次數：

    摘要：按揭對于我國房地產業的發展發揮了重要的作用，與此同時其也被不法商人利用，產生了“假按揭”?！凹侔唇摇蹦壳耙寻l展成為我國住房按揭貸款業務發展中最大的風險源頭，嚴重擾亂了我國的金融市場秩序和房地產業的健康發展。因此防范“假按揭”的發生就已成為規范房地產金融業發展的重要法律措施。

    關鍵詞：假按揭；風險防范

    按揭作為一種信用消費形式，對刺激住房消費、加速房地產業資金回籠、促進房地產業發展進而帶動國民經濟的發揮著重要的作用。但由于我國按揭業務起步比較晚，國內商業銀行缺乏必要的經驗積累，加上按揭貸款相關的法律法規又很不健全，在住房按揭貸款規模不斷擴張的同時，“假按揭”也在迅猛地發展?！凹侔唇摇币殉蔀槲覈》堪唇屹J款業務發展中最大的風險源頭，嚴重擾亂了我國的金融市場秩序和房地產業的健康發展。因此識別與防范“假按揭”的發生就已成為規范房地產金融業發展的重要法律措施。

    一、“假按揭”的涵義及其產生原因

    所謂“假按揭”，主要是指開發商串通無真實購房意愿的購房借貸申請人或獨立偽造購房借貸申請人，以虛假購房交易套取銀行個人貸款并可能代替虛擬或不真實的購房借貸人歸還貸款的行為。

    通?！凹侔唇摇迸c真實按揭的構成要素相同，即也是由三方即按揭人（購房人）、房地產開發商、按揭權人（一般指銀行）構成，只是按揭的意愿與真實按揭不一樣，它是為了各種目的而從銀行騙得資金?！凹侔唇摇睆男袨槟康纳峡?，通常有3大類：一是融資型“假按揭”，即房地產開發商以虛假借款人的名義申請個人住房貸款，將款項用于解決自有資金不足的困難；二是詐騙型“假按揭”，即房地產開發商以虛假借款人的名義申請個人住房貸款，將款項挪作他用，將抵押房產在房地產市場上的風險直接轉嫁給銀行；三是促銷型“假按揭”，即開發商為了促進銷售而采取的行為，主要是提高售價以達到規避“零首付”的目的。

    二、“假按揭”的表現形式

    “假按揭”有多種表現形式，最常見的一種是開發商虛擬若干購房人，并以這些購房人的名義與自己簽訂不真實、虛假的購房合同，再以這些虛擬的購房人申請按揭貸款，從而套取銀行資金。

    （一）虛假購房者

    房地產開發商通過偽造借款人簽名的方式向銀行提供虛假的購房合同和其他申請資料向銀行申請個人住房貸款。此類“假按揭”多是由于開發商工程難以為繼，開發商通過有預謀、有組織的“假按揭”貸款材料，利用銀行風險管理中存在的漏洞，騙取銀行按揭貸款。

    （二）虛假購買行為

    開發商通過其內部員工、關聯企業員工，充當購房者，并且以申請個人商住房貸款為目的購買多套住房。這種方式的“假按揭”貸款的主要特點在于所有的申請資料和合同在形式上均是完備的，借款人在向銀行申請貸款時，均提交了真實簽名的購房合同和其他申請資料，并與銀行簽訂了個人住房借款合同，開發商組織批量還貸款，直至違約發生。

    （三）虛構房屋或一房多售

    開發商通過與關聯人簽訂無真實交易的虛假售房合同，虛構房屋交易事實進行銷售備案，并據此向銀行申請借款，詐騙銀行資金。此外，開發商將一套房屋同時出售給多人，分別向銀行申請按揭貸款，騙取銀行資金。

    （四）虛增房價和購房面積

    開發商以虛增購房單價，通過貸款將超過正常成交價格的部分挪用或造成事實上的“零首付”；或者以虛增購房面積的方式簽訂售房合同，擴大貸款總額，降低貸款比例，騙取銀行貸款。

    （五）出售返租

    開發商與購房者相互串通，以高出同地段房產的價格進行購房交易，通過購房者向商業銀行就高價部分進行按揭，為開發商套取現金，購房人同時從中牟利。

    三、“假按揭”的法律風險防范

    “假按揭”給銀行信貸資產帶來了極大的風險，金融部門必須加強對“假按揭”的防范。

    （一）加強銀行按揭業務管理，強化風險意識

    “假按揭”的大量出現與銀行把關不嚴有直接關系。因此，防范“假按揭”的發生，銀行部門要強化并堅決實施按揭環節中的各項標準，按規定操作；要加強機構的專業化建設，以提高服務水平；要加強銀行工作人員的素質和道德建設，建立嚴格公平的激勵機制，對故意忽視“假按揭”職業道德素質低下者，應嚴厲追究其責任。

    （二）切實加強項目資金監管

    銀行在營銷客戶時，應向開發商廣泛宣傳自己開辦的各類業務，介紹各個業務品種的貸款條件和要求，并為其設計信貸資金組合套餐，提供全方位綜合服務，力求消除被動型假按揭的各種誘因。營銷成功后必須加強項目跟蹤管理。

    （三）加強金融信用法制建設

    由于我國信用體系尚未建立起來，“假按揭”中的“假按揭人”即使以后不能還款，按目前的做法，銀行只是將這些“假購房者”所購置的房屋進行拍賣，“假按揭人”并不承擔什么后果，而是由開發商承擔主要責任。因此首先必須加強金融信用法制建設，企業和個人的信用行為應該通過法律來規范?！凹侔唇摇敝械姆康禺a開發企業和“假按揭人”都應受到信用法制的制裁，并承擔相應的法律后果。

    參考文獻：

    1、李延榮.房地產法研究[M].中國人民大學出版社,2007.

    2、張煒.銀行法律實務熱點報告[M].中國金融出版社,2004.

    3、馮宗容,廖喜生.假按揭產生原因及其識別與防范探析[J].福建論壇·人文社會科學版,2005(4).

    （作者單位：上海大學法學院）

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